Обманчивая дешевизна абхазского жилья
Так ли нужны россиянам квартиры в солнечной республике?
Регулярно поднимающийся в российско-абхазских отношениях вопрос о снятии запрета на приобретение россиянами жилья в Абхазии при нынешнем состоянии этого рынка имеет исключительно политический смысл. На практике дешевизна недвижимости в Абхазии практически наверняка обернется для ее иностранного покупателя массой проблем – от не урегулированных земельных вопросов до откровенно криминальных рисков.
Для того, чтобы абхазское жилье стало ликвидным продуктом, требуется создание серьезной нормативной и сервисной инфраструктуры, а в реалиях Абхазии на это потребуются долгие годы. Российским политикам, давно добивающимся снятия абхазских ограничений, лучше переключить внимание на другую близлежащую проблему – большие объемы не реализованного «олимпийского» жилья в Сочи.
Рынок без гарантий
На первый взгляд, жилье в Абхазии по российским меркам стоит исключительно – даже неприлично – дешево.
На абхазских интернет-досках частных объявлений можно легко найти предложения типа «Дом в солнечной Абхазии, в черте города Гудаута. До моря 100 метров! Электричество, водопровод. Участок 10 соток. Цена – миллион рублей», «Два дома по цене одного. 25 соток земли. Сухумский район. 1,5 миллиона рублей» и т.д.
Дешевизна предложения постоянно подогревает вопрос о снятии действующего в Абхазии запрета на приобретение жилья иностранными гражданами, то есть прежде всего россиянами (хотя покупка коммерческой недвижимости разрешена), а равно и различные «кривые» схемы, при помощи которых такие сделки все же происходят.
При этом хорошо известно, что эти схемы чаще всего контролируют коррумпированные или откровенно криминализованные представители власти, цена услуг которых в случае возникновения проблем (например, при переоформлении пятилетней доверенности на объект недвижимости) может оказаться гораздо выше первоначально заявленной.
В Абхазии тема прекращения моратория поднимается на протяжении многих лет, но регулярно вызывает бурную реакцию противников этой меры.
Последняя попытка ряда депутатов парламента страны во главе с Сергеем Шамба внести законопроект о разрешении продажи жилья иностранцам закончилась очередным конфликтом: в апреле на набережной Сухума был подорван автомобиль депутата Алмаса Джапуа, активно выступавшего за сохранение моратория, после чего Шамба отозвал свой законопроект.
Но все же главные сторонники отмены запрета на приобретение жилья в Абхазии находятся не в самой этой стране, а в России.
Хорошо известно, что после признания Россией независимости Абхазии вопрос отмены «квартирного моратория» является для Кремля чуть ли не делом чести, хотя свою позицию по этому вопросу власти предпочитают транслировать через «аффилированных» политиков.
Например, в конце прошлого года директор Института актуальной экономики Никита Исаев, некоторое время назад безуспешно пытавшийся выдвинуться кандидатом в депутаты Госдумы через праймериз «Единой России», заявлял по итогам шестого Российско-абхазского делового форума:
«Россия полагает, что необходима открытость абхазской экономической системы для российских инвесторов – как для частных лиц, так и для государственных компаний. Однако в связи с отсутствием эффективного диалога многие вопросы находились в стадии законсервированных.
Невозможность передачи недвижимости на территории Абхазии в частную собственность иностранным гражданам сильно усложняет российским предпринимателям работу на территории Абхазии. В частности, это касается вопроса отношения абхазского руководства к продаже недвижимости иностранцам».
Невозможность передачи недвижимости на территории Абхазии в частную собственность иностранцам усложняет работу там для предпринимателей из РФ.
Безусловно, российские власти реагируют на возросшее число обращений от граждан, которые стали жертвами мошеннических схем, действующих в Абхазии.
Но, с другой стороны, если вдаваться в детали, то практически сразу становится понятно, что никакого рынка жилой недвижимости в привычном для россиян смысле в Абхазии попросту нет. Поэтому те, кто все же повелся на дешевизну абхазского жилья, сами должны были заранее задумываться о последствиях.
«Любая форма приобретения россиянами жилой недвижимости в Абхазии в нынешних условиях не предполагает ее перехода в собственность, – утверждает соучредитель Центра поддержки российского бизнеса в Абхазии «Аидгылара» Кирилл Базилевский. – Следовательно, каждый, кто хотел бы купить в Абхазии дом или квартиру, должен понимать уровень рисков, сопряженных с известными схемами: договор аренды в любой момент можно расторгнуть, доверенность можно потерять или не продлить и так далее.
Для осознания рисков достаточно просто задать людям один вопрос: почему в России вы не приобретаете жилье по доверенности?
Конечно, кому-то везет с добросовестными партнерами, но никакого отношения к праву собственности все эти схемы не имеют. Да, желающих приобрести жилье в Абхазии достаточно, особенно учитывая очень привлекательные цены на нее, но всем, кто обращается к нам с этим вопросом, мы не советуем этого делать. При этом для осознания рисков достаточно просто задать людям один вопрос: почему в России вы не приобретаете жилье по доверенности?»
Стройка на нулевой стадии
Одна из самых специфических особенностей абхазского рынка жилья заключается в практически полном отсутствии каких бы то ни было количественных данных, позволяющих хотя бы в грубом приближении оценить его масштабы.
Среди показателей социально-экономического развития страны, публикуемых Управлением государственной статистики Республики Абхазия, невозможно найти такие стандартные для российской статистики пункты, как, например, объем сданного жилья в год или количество квадратных метров на душу населения.
Единственный официальный показатель, имеющий хотя бы отдаленное отношение к жилой недвижимости, – объем работ, выполненный по договору строительного подряда (3,625 млрд рублей в 2014 году).
В значительной степени отсутствие статистики упирается в то, что в Абхазии не проведены необходимые подготовительные работы, прежде всего в части составления кадастра объектов недвижимости.
Соответствующие работы начинались еще при экс-президенте Александре Анквабе и не завершены до сих пор, хотя в августе 2014 года в общественно-политическом договоре, подписанном кандидатами в президенты Раулем Хаджимба, Мерабом Кишмария и Леонидом Дзапшба, предполагалось провести инвентаризацию основных фондов и жилищного фонда до 1 апреля 2016 года, а до 1 октября 2015 года создать земельный кадастр.
В конце прошлого года сроки были в очередной раз сдвинуты – на сей раз на 2017 год в соответствии с госпрограммой создания кадастра с общим объемом финансирования 200 млн рублей. Но рассчитывать на то, что работы будут завершены в этот срок, не приходится.
«Сегодня мы не можем сказать точно, какая у нас протяженность дорог, какая площадь жилищного фонда – странно, но мы даже не знаем границы административно-территориальных единиц, мы не знаем, где между собой граничат районы, не знаем границ городов, населенных пунктов. У нас не сопоставлена адресная информация с данными технической инвентаризации недвижимости. Фактически у нас тут голое поле», – констатировал в интервью в марте этого года директор Государственной кадастровой палаты Абхазии Давид Ирадян.
Примерно то же самое он говорил винтервью трехлетней давности в бытность свою министром экономики Абхазии при Александре Анквабе.
Пресловутая абхазская медлительность в данном случае имеет вполне понятное обоснование: после завершения кадастровых работ противники «квартирного моратория» получат новый сильный аргумент в пользу его отмены.
Очевидно, что без инвентаризации объектов жилой недвижимости любые сделки по ее приобретению – причем не только россиянами через различные «кривые» схемы, но и гражданами Абхазии – будут находиться в зоне значительного риска.
По некоторым оценкам, около 15% населения Абхазии живут в аварийном жилье и еще около 35% – в ветхом.
Неурегулированность земельных отношений тянет за собой еще одну проблему – невозможность выделения достаточного количества земли под новое строительство.
Несмотря на отсутствие официальной статистики ввода жилья, можно с той или иной степенью уверенности утверждать, что массовое жилищное строительство, которое, собственно, и является основой рынка жилой недвижимости, в Абхазии не ведется.
Определенные средства расходуются на реконструкцию старого жилого фонда (по некоторым оценкам, около 15% населения Абхазии живут в аварийном жилье и еще около 35% – в ветхом), но наиболее ликвидное для инвесторов первичное жилье почти не строится. Нет строительства – нет и рынка.
Потерянный рай
Впрочем, вопрос, нужно ли развивать Абхазии сегмент первичного коммерческого жилья, ориентированный на инвесторов, не имеет однозначного ответа. В качестве сопоставимого примера можно привести Черногорию – небольшую балканскую страну, тоже имевшую довольно сложный путь к независимости.
После распада Югославии в начале 1990-х годов Черногория была последней югославской республикой, сохранившей формальное единство с Сербией, оказавшейся под международными санкциями.
Из-за этого курортная недвижимость в Черногории двадцать, да еще и пятнадцать лет назад стоила, как сейчас в Абхазии, до неприличия дешево, хотя с каждым годом появлялось все больше иностранцев (в том числе россиян), желающих ее покупать.
Но после того, как в 2006 году Черногория в результате референдума окончательно стала независимым государством и вступила в ООН, в стране начался настоящий инвестиционный бум, в результате чего ее не слишком протяженное адриатическое побережье было быстро застроено коммерческой недвижимостью, а цены из смешных стали неприличными.
При этом тихая патриархальная страна на глазах потеряла свое лицо: небольшие курортные городки теперь «украшают» безликие торговые центры и жилые комплексы, построенные по типовым проектам.
Каким образом активизировать в Абхазии массовое жилищное строительство, учитывая плачевное состояние жилого фонда после войны?
Если раньше русские в Черногории были желанными гостями, то теперь многие ее жители склонны винить в резком увеличении стоимости жизни именно россиян, продолжающих скупать здесь различную недвижимость.
Для более полной аналогии с Абхазией нужно добавить, что Черногория не имеет своей валюты – все расчеты происходят в евро, что ставит экономику страны и уровень жизни ее населения в прямую зависимость от внешних условий.
Именно здесь стоит прислушаться к аргументам тех абхазских политиков, которые выступают категорически против разрешения продавать жилье иностранцам, поскольку это может быстро привести к повторению недавней истории, когда абхазы оказались этническим меньшинством в собственной автономии в рамках Грузинской ССР.
Однако эти соображения отнюдь не отменяют вопроса о том, каким образом активизировать в стране массовое жилищное строительство. Учитывая плачевное состояние жилого фонда после войны и долгих лет изоляции, обеспечение населения современным качественным жильем – это один из важнейших приоритетов дальнейшего развития страны.
Понимание значимости этого вопроса на уровне абхазского руководства, безусловно, присутствует.
В принятой в прошлом году стратегии социально-экономического развития Республики Абхазия до 2025 года в качестве основных направлений развития строительного комплекса названы формирование рынка доступного жилья и создание условий для развития жилищного строительства, а также совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства.
Для активизации нового строительства необходимо развитие инженерной инфраструктуры – дорог, электрических и газовых сетей, водопровода и т.д.
И хотя никаких количественных ориентиров по данным направлениям не приведено, очевидно, что сдвинуть вопрос массового нового строительства с мертвой точки не удастся без российского стройкомплекса, который накопил в этой сфере достаточный, хотя и не всегда продуктивный опыт (в последние несколько лет в России, несмотря на экономический кризис, наблюдается значительный всплеск индустриального домостроения).
Подводные камни для инвестора
Однако здесь возникает ключевой для любой стройки вопрос – доступ к финансовым ресурсам. Для активизации нового строительства необходимо развитие инженерной инфраструктуры – дорог, электрических и газовых сетей, водопровода и т.д. Предположим, что эти вопросы можно решить за счет финансовой помощи России, но финансировать частных застройщиков российский бюджет точно не будет.
Нынешнее же состояние абхазских банков фактически исключает как выгодные займы для строителей, так и развитие массовой ипотеки (платежеспособность населения страны крайне низкая), а российские банки едва ли станут кредитовать проекты на территории Абхазии, особенно в условиях невозможности легально продать построенное жилье россиянам.
Один из возможных вариантов выхода из этой коллизии заключается в заимствовании такой нормы российского законодательства, как отнесение апартаментов («непостоянного», в частности, курортного жилья) к нежилому фонду, то есть к коммерческой недвижимости, мораторий на приобретение которой иностранцами в Абхазии отсутствует.
Но и тут имеется масса подводных камней.
«С коммерческой недвижимостью в Абхазии ситуация, на первый взгляд, проще – запрета на ее приобретение россиянами нет, – отмечает Кирилл Базилевский. – Но как таковых объектов полноценной коммерческой недвижимости в Абхазии очень мало, в том числе потому, что до сих пор не сформирован кадастр, очень мало объектов правильно оформлено.
Государство намерено приватизировать ряд крупных объектов санаторно-курортного комплекса, но это не совсем то, что хотели бы покупать частные инвесторы – им нужны скорее мини-гостиницы. Однако в этом сегменте ограничено предложение, а цены достаточно высокие.
Кроме того, необходимо понимать, что коммерческая недвижимость – это не то жилье, которое можно просто так использовать в личных целях (многие рассматривают именно такой вариант). Приобретение коммерческого объекта предполагает, что его собственник должен вести предпринимательскую деятельность и платить налоги».
Можно также добавить, что в Абхазии фактически нет развитой инфраструктуры управления недвижимостью. Наличие соответствующих агентств (в этом как раз недостатка нет) – лишь самая очевидная и простая часть этой инфраструктуры. К более сложно организованным ее элементам относятся страхование жилья, его охрана, техническая поддержка и т.д.
Кроме того, вряд ли в Абхазии найдется много специалистов, способных грамотно просчитать рентабельность и сроки окупаемости вложений в курортную недвижимость, размер постоянных и переменных расходов на ее содержание, спрогнозировать тарифы на услуги ЖКХ – одним словом, ответить на все те вопросы, которые ставят «квалифицированные» инвесторы.
Сочинский рынок жилой недвижимости по-прежнему характеризуется острым профицитом предложения.
Между тем без ответа на них приобретение квадратных метров в «райском уголке» выглядит чистой воды авантюрой. Удивительно, что эти вполне очевидные вопросы никак не проговариваются, когда в России в очередной раз заходит речь о том, что неплохо бы наконец разрешить покупку жилья в Абхазии.
И уж тем более странно с российской стороны выглядит регулярное возбуждение этого вопроса на фоне того объема недвижимости, который остается непроданным в Сочи после Олимпиады.
По оценке консалтинговой компании Macon Realty Group, на протяжении уже очень долгого периода на сочинском рынке наблюдается значительное превышение предложения над спросом.
Об этом говорит, в частности, величина так называемого коэффициента поглощения недвижимости рынком, который в Сочи, по данным последнего исследования Macon, превышен более чем вдвое в сравнении с нормативом (5,2 года против 2,5 года).
И хотя сейчас в ряде сегментов недвижимости наблюдается рост продаж (в связи с санкционными факторами), сочинский рынок жилой недвижимости по-прежнему характеризуется острым профицитом предложения. В этой ситуации для российских властей гораздо более логично сосредоточиться на создании новых механизмов продажи «олимпийского наследия» (например, фактически отсутствующего в России таймшера) вместо непродуктивного лоббирования снятия ограничений на покупку жилья в Абхазии.